第十七条  房屋的所有权人为业主。业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律法规规定的其他有效证明为依据。物业使用人受业主委托可以依法享有业主的权利并履行相应的义务。

业主在物业管理活动中，享有以下权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的相关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）选举业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律法规以及管理规约规定的其他权利。

第十八条  业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）配合、支持物业服务企业按照管理规约物业服务合同实施物业管理活动；

（三）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（五）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；

（六）全额按时缴纳物业服务费及相关费用；

（七）法律法规以及管理规约的其他义务。

第十九条  一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体标准为：

（一）以建设项目《国有土地使用权证》确定的用地范围为准，一个项目视为一个物业管理区域；划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然院落或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，自然毗邻或其配套设备共用的，划分为一个物业管理区域；

（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

没有实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的，或不具备成立业主委员会或物委会条件的小区，由村（社区）居委会代为行使业主委员会或物委会职责，选聘物业服务业进行管理。

第二十条  物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，按照有关法律法规以及本办法的规定或者业主大会议事规则开展活动。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责；也可以决定就近参加相邻物业管理区域业主大会，但应当征得相邻物业管理区域业主大会同意，并享有同等权利，履行同等义务。

第二十一条  物业管理区域内，已交付使用的专有部分超过建筑总面积50%或者前期物业交付满三年的，开发建设单位、业主应向辖区乡镇人民政府（街道办事处）提出召开首次业主大会的书面要求，并及时报送下列筹备首次业主大会会议所需要的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总面积图；

（五）交付使用公共设施设备的证明；

（六）物业管理服务用房配置证明；

（七）其他相关的文件资料。

第二十二条  符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府（街道办事处）自收到业主提出筹备业主大会书面申请60日内，负责指导和联系物业所在地村（社区）居委会，由村（社区）居委会具体组织成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组履行以下职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员选举办法，确定候选人名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、开发建设单位代表、村（社区）居委会代表组成。筹备组人员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%，筹备组组长由乡镇人民政府（街道办事处）代表担任。筹备组中业主代表和业主委员会候选人的产生，需接受乡镇人民政府（街道办事处）的监督和综合评定。

筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将成员名单以及筹备工作相关事项以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由各乡镇政府或经济开发区管委会协调解决。业主对筹备工作公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

开发建设单位和物业服务企业应当协助配合筹备组开展工作。筹备组应当依照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定开展工作。

第二十三条  下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）依法改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）依法改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；

（十）否决业主委员会做出的不适当提议或决定；

（十一）有关法律法规以及管理规约确定应当由业主共同决定的事项；

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第六项至第九项规定的事项以及处分共有物业的，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会议事规则、管理规约以及业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。

第二十四条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议以及有法律法规、业主大会议事规则或者管理规约规定情形的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时应当告知乡镇人民政府（街道办事处）应派出代表参加会议，及时掌握动态。

业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。业主大会或者业主委员会的决定应当自决定之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十五条  业主委员会由业主大会依法选举产生，执行业主大会决定的事项，履行业主大会赋予的职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主、物业使用人交纳物业服务费及其相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间、业主与物业服务企业之间因物业使用、维修和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第二十六条  业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会应当是物业管理区域内的业主，并符合有关法律法规或者章程、业主大会议事规则或者管理规约规定的条件。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

担任业主委员会的委员，若存在违法乱纪行为，或者存在损坏房屋结构、违法搭建、欠缴物业服务费（专项维修资金）等违反法律法规和管理规约的情形且经书面催告仍拒不履行或改正的，应按业主大会确定的规则予以罢免。

第二十七条  业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定或委托物业服务企业管理。

经业主大会决定或者业主共同决定，可以向业主委员会主任、副主任以及其他委员支付适当的报酬，从业主大会、业主委员会工作经费中列支。

第二十八条  业主大会、业主委员会准备对物业管理事项作出决定的，应当提前告知乡镇人民政府（街道办事处）应对拟定的事项进行先期的论证、评估。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会的决定违反有关法律法规或者章程的，乡镇人民政府（街道办事处）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。