第一条　为加强我县城镇住宅小区的物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民生活和工作环境，根据《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》（云南省人民政府令第151号），制定本办法。

第二条　本办法所称住宅小区，是指住宅或以住宅为主并配套有相应公用设施及非住宅房屋的居住区域。

第三条　本办法所称物业，是指住宅小区的各类房屋（包括商品房、集资房、单位职工家属房、保障性住房）及相配套的公用设施、道路、交通、绿化、卫生、治安、环境（以下简称物业）。

第四条　本办法所称物业管理，是指建设（管理）单位或业主通过选聘物业服务企业，由建设（管理）单位或业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内房屋及配套的设施设备和公共场地等进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

第五条　本办法所称业主，是指住宅小区内私有房产，国有（集体）房产的房屋所有权人、承租人（委托监管人）或单位。

第六条　住宅小区的公共场所、设施、设备，其业主、房屋使用人有共同使用的权利和维护的责任。

第七条　住宅小区物业管理实行县房地产行政主管部门监管、业主自治、物业管理企业接受委托管理的原则。

第八条　县住房和城乡规划建设局是住宅小区物业管理的行政主管部门。

（一）组织本办法的实施；

（二）配合物业所在地镇人民政府（街道办事处）召集第一次业主大会；

（三）牵头查处物业服务企业违反相关政策法规的行为；

（四）牵头组织、实施住宅小区公用设施的维修养护、房屋修缮工程的预决算；

（五）协调物业服务企业与有关部门之间的关系；

（六）负责本县辖区内物业服务企业的资格审查、备案及物业从业人员的资格管理；

（七）建立和完善物业管理制度，开展物业服务等级考核。

第九条　住宅小区的业主应依照有关规定成立住宅小区业主委员会。业主委员会是住宅小区全体业主合法权益的代表，接受物业管理部门的指导，监督物业服务企业履行物业服务合同。

第十条　物业服务企业根据有关规定取得物业管理资格后，可接受建设（管理）单位或业主（大会）、业主委员会的委托，对住宅小区物业统一实施管理。

第十一条　物业所在的镇人民政府(街道办事处）、社区应加强对物业服务小区的监督和管理。

第十二条　业主大会是住宅小区业主行使房屋所有权和管理权的一种组织形式。业主大会须依据国家宪法、法律、法规和本办法的规定进行活动。

第十三条　物业管理区域符合下列条件之一的，物业所在地镇人民政府（街道办事处）应及时牵头组织，县民政、住建部门配合，召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。

（一）将物业交付业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50%以上时；

（二）将物业交给第一个业主之日起满两年的；

（三）占全体业主30％以上的业主提议的。

第十四条　业主大会由本住宅小区内年满十八周岁以上、具备完全民事行为能力的全体业主组成。业主不满十八周岁者，由其法定代理人代理。

第十五条　业主大会会议可以通过集体讨论或书面征求意见（投票）的方式决定有关事项；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第十六条　下列事项由业主共同决定：

（一）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（二）制定和修改业主大会议事规则；

（三）制定和修改物业管理公约；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修基金；

（六）有关共有和共同管理权利的其他重大事项等。

第十七条　业主委员会是代表业主、体现业主大会意志，监督物业服务企业管理运作的一个民间性组织，由主任、副主任、委员组成。业主委员会由业主大会在业主中（热心于公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间的人员）选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会自行选举产生。

业主委员会的成员数额一般为8至12人，经业主大会决定可以适当增减。

第十八条　业主委员会办公经费和人员工资可在物业管理企业收取的住宅小区管理费及经营的商业用房收入中按一定的比例提取。其提取比例由县住房和城乡规划建设局逐年确定。

第十九条　业主委员会应当制订章程。章程须经业主委员会成员一致同意，并经业主大会批准。

第二十条　业主委员会的组建应依法召开业主大会选举产生，持有关材料向县民政部门申请核准登记，取得社团法人资格，并在选举产生之日起30日内，向县住房和城乡规划建设局、物业所在地镇人民政府（街道办事处）备案。

第二十一条　业主委员会每届任期按“业主大会议事规则”的约定实行。

业主委员会会议由主任根据工作需要召集，并在会议召开七天前将会议通知书、会议议题及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀请物业所在地镇人民政府（街道办事处）、县物业管理部门、物业管理企业等单位的人员和承租人、非业主使用人代表参加。

第二十二条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会；

（二）监督住宅小区物业的移交；

（三）拟订年度公用设施维修养护和房屋修缮项目及专项维修基金的使用计划；

（四）聘请物业服务企业对住宅小区进行物业管理，并与其签订物业服务合同；

（五）审议物业服务企业制定的对本住宅小区的年度服务计划；

（六）监督物业服务企业履行物业服务合同。

第二十三条　业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。

第二十四条　业主委员会的决定和章程的内容不得与宪法、法律、法规和本办法相低触。

违反本条前款规定的，县物业管理部门有权予以纠正或撤销。

第二十五条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书。物业管理服务实行资格认证管理制度和管理服务人员持证上岗工作制度。凡需经营住宅小区物业管理业务，应向县工商、住建部门提出申请，取得《营业执照》、《物业管理资格证书》后，方能按照有关规定接受住宅小区的物业管理服务业务委托。

从事住宅小区物业管理服务的专职人员，应通过业务培训，取得相应的《物业管理员岗位合格证书》方可上岗。

第二十六条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理服务用房。

第二十七条　建设单位应当在销售（承租）物业前，按照物业管理的相关规定，选聘在物业服务主管部门（住建局）登记的、有相应资质的物业服务企业；成立业主大会和业主委员会的，由业主大会选聘物业服务企业，业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第二十八条　物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备等进行查验，并做好相关资料的移交。包括：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用、维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

第二十九条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，在住宅小区范围内就下列事项提供管理服务：

（一）房屋的使用、维修、养护；

（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；

（三）清洁卫生；

（四）车辆行驶及停泊；

（五）公共秩序；

（六）县级以上物业管理部门规定的其他物业管理事项和委托的物业服务合同约定的其他物业服务事项。

第三十条　物业服务企业的权利：

（一）依据有关法律、法规和本办法的规定，结合所承接物业服务的住宅小区实际情况，制订具体的管理办法；

（二）依据委托的物业服务合同和物价管理部门规定的收费标准收取服务费；

（三）制止违反住宅小区物业管理规定的行为；

（四）自行招聘物业服务的相关从业人员，包括保安人员、财务人员、水电工等；

（五）选聘专营公司承担专项经营业务。

第三十一条　对无故不缴纳管理费用的业主和非业主使用人，物业服务企业可要求其限期缴纳，并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可按本住宅小区业主公约和县级以上物业主管部门有关规定催缴；连续10个月以上拒交各项应交费用的，物业服务企业可以诉请人民法院依法处理。

第三十二条　物业服务企业的义务：

（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；

（二）按照房地产行政主管部门有关住宅小区管理标准和管理合同的要求，对住宅小区实施物业管理服务；

（三）接受业主委员会和业主的监督；

（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

（五）按照法律、法规和地方人民政府的有关规定从事经营活动。

第三十三条　物业服务企业因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，或者擅自提高收费标准、乱收费的，由有关部门依法予以处理。

第三十四条　业主和非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：

（一）未经县房地产管理部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；

（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒或放射性等物品，但自用生活燃料除外；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；

（五）不得侵害他人的正当权益。

第三十五条　业主需对房屋进行必要装修的，应先向物业服务企业报告，装修材料的运送、堆放及垃圾处理应遵守相关规定。

第三十六条　房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）室内部分，由业主自行负责维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋的本体公用设施，由业主委员会委托物业服务企业定期养护和维修，其费用从房屋维修基金中列支。

第三十七条　住宅小区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅小区公用设施由物业服务企业统一管理、维修养护。管理费和维修养护费用分别从管理费、公用设施专项维修基金中列支。

人为造成公用设备设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第三十八条　住宅小区水、电、煤气、通讯等管线和设施设备的维修养护，应分别由供水、供电、供气、通讯单位依法承担。

第三十九条　凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮，其费用由业主承担。

第四十条　住宅小区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿化地；

（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施和公共空间；

（三）乱抛垃圾、杂物；

（四）影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱贴、乱挂等；

（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；

（六）聚众喧闹；

（七）随意停放车辆和鸣喇叭；

（八）发出超出规定标准的噪音；

（九）排放有毒、有害物质；

（十）经营业主公约所禁止的行业；

（十一）法律、法规及县级以上人民政府规定禁止的其他行为。

第四十一条　违反本办法第三十四条（一）、（三）、（四）、（五），第四十条（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定的，物业服务企业有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。

对违反第三十四条（二），第四十条（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十一）项规定的，物业服务企业应及时制止，将情况及时向有关部门报告，由相关部门依法查处。

因该物业的使用、维修、管理等发生纠纷的，当事人可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

第四十二条　物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第四十三条　县价格主管部门应会同县房地产主管部门，加强对物业服务收费的监督和管理。

第四十四条　物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况及价格举报电话12358进行公示。

第四十五条　物业服务企业不得向进入物业服务区域为业主提供配送、安装、维修等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

第四十六条　已竣工但未交付给物业买受人或者未安置、承租的物业，物业服务费用由建设单位支付。

第四十七条　业主大会、业主委员会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅小区实行市场调节价，由物业服务企业按照有关规定向县价格主管部门申报，价格主管部门按照等级制定和调整物业服务收费标准，并报县人民政府批准，报市发改委和市住建局备案。业主大会、业主委员会成立之后的物业服务收费，实行市场调节价，由业主大会或业主委员会与物业服务企业本着平等自愿的原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报县价格主管部门备案。

第四十八条　物业服务企业可以接受物业管理服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的代收费用，代收手续费由双方共同约定，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十九条　写字楼、商住楼、别墅区及其它可委托进行物业管理的物业，可参照本办法执行。

第五十条　本办法未尽事宜，按照国家、省、市的有关法律、法规、政策执行。

第五十一条　本办法由县住房和城乡规划建设局负责解释。

第五十二条　本办法自2014年9月4日起施行。